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  2026房地合一稅2.0完整試算｜持有幾年稅率多少？自住免稅400萬、申報流程一次看懂 賣房賺300萬，要繳多少房地合一稅？持有2年、5年、10年，稅金差多少？ 台灣房屋澄果團隊整理 ｜2026年房地合一稅2.0實用指南，帶你了解稅率、試算、自住優惠與申報期限。無論買賣高雄鼓山、美術館、農十六、中都或瑞豐巨蛋住宅，出售前都應先計算稅後獲利。 一、房地合一稅2.0稅率表 2021年7月1日起實施房地合一稅2.0，境內居住個人一般稅率依持有期間區分： 持有期間 稅率 2年以內 45% 超過2年～5年 35% 超過5年～10年 20% 超過10年 15% 注意！持有剛好2年仍為45%，必須「超過2年」才能適用35%。一般成屋持有期間原則以取得所有權登記日至出售移轉登記日計算。 二、房地合一稅怎麼算？ 課稅所得＝出售價格－取得成本－可扣除費用－可減除交易損失－土地漲價總數額 應納稅額＝課稅所得×適用稅率。 例如高雄美術館住宅： 購入價格：1,400萬元 出售價格：1,800萬元 可扣除費用：60萬元 土地漲價總數額：40萬元 假設無可減除交易損失 課稅所得＝1,800－1,400－60－40＝ 300萬元 持有期間 預估稅金 2年以內 135萬元 超過2～5年 105萬元 超過5～10年 60萬元 超過10年 45萬元 同樣賺300萬元，持有期間不同，稅額最高相差90萬元！ 以上為一般稅率示範，實際依個案認定。 三、自住房屋可以免稅400萬元嗎？ 符合以下全部條件，課稅所得400萬元以內免稅，超過部分適用10%： 本人、配偶或未成年子女設籍，並持有、實際居住連續滿6年。 出售前6年未出租、營業或供執行業務使用。 本人、配偶及未成年子女出售前6年未使用過該優惠。 例如符合條件且課稅所得500萬元，稅金為（500－400）×10%＝ 10萬元 。 四、房地合一稅常見FAQ Q1：賣房沒賺錢也要申報嗎？ 原則上要！符合新制的交易，即使虧損或無應納稅額，仍須依法申報，法定免申報情形除外。 Q2：出售後多久申報？ 成屋原則於所有權移轉登記日次日起30日內，向國稅局辦理申報納稅，不是等隔年5月。 Q3：仲介費、裝修費可以扣除嗎？ 有憑證且符合規定的仲介費、必要交易費用及資本性改良費用可扣除。未能提示足額費用證明時，得依規定按成交價3%核認，最高30萬元。 Q4：預售屋轉售需...