2026第二戶房貸7成後，換屋族怎麼買？先買後賣、先賣後買一次看懂 - 美術館、農16房產顧問 澄果團隊

 

2026第二戶房貸7成後，換屋族怎麼買？先買後賣、先賣後買一次看懂

2026年9月18日起，央行將自然人第二戶購屋貸款最高成數由6成調升至7成，但仍然沒有寬限期。

對準備換屋的人來說，真正需要思考的不是「多貸一成可以買多少」，而是：

我現在到底該先買新房，還是先賣掉舊房？

答案沒有單一版本，關鍵要先把自己的資金、舊屋貸款與新屋總價算清楚。

一、第二戶房貸7成，換屋族要先知道什麼？

央行自2026年9月18日起，將自然人第二戶購屋貸款最高成數由6成提高至7成；法人購屋、高價住宅及第三戶以上購屋等相關限制則維持。第二戶房貸仍無寬限期。

也要注意，「最高7成」並不代表每個人都一定可以貸到7成，實際核貸仍會受到銀行鑑價、收入、負債、信用及個案條件影響。

二、換屋前，先算「舊屋可以留下多少資金」

不要只看舊房可以賣多少錢。

比較實際的算法是：

舊屋出售價格－剩餘房貸－交易相關成本＝可運用換屋資金

接著再把新房的總價、預計貸款、稅費、裝修及搬遷等支出一起估算，才能知道自己的換屋預算。

三、先賣後買，適合什麼情況？

先賣後買的優點，是舊屋出售後資金比較明確，也能降低同時背兩間房子的資金壓力。

但缺點是：賣掉後可能需要面對短期租屋、等待適合物件，甚至遇到喜歡的房子卻還沒準備好購屋資金。

四、先買後賣，又要注意什麼？

先買後賣可以保留換屋的連續性，找到適合的新家後再處理舊屋。

不過，除了第二戶房貸條件之外，更要先確認：

• 新屋貸款實際核貸金額
• 每月新增房貸支出
• 舊屋出售需要多久
• 新舊屋交屋時間能否銜接
• 短期內同時持有兩間房子的資金壓力

央行目前也保留「實質換屋自住」的協處措施；符合條件並與銀行約定者，先買後賣可能有不同的貸款安排，例如須在第二戶貸款撥款後18個月內出售第一戶房屋、清償原房貸並完成相關程序，實際仍應向承貸銀行確認。

五、高雄美術館、農16換屋，更要先算總價

如果你正在考慮高雄美術館、農16、瑞豐巨蛋換屋，不妨先從「生活需求＋總價＋資金」一起看。

例如：

兩房換三房、無車位換有車位、中古屋換新成屋、因家庭人口增加而換屋

每一種換屋需求，需要的資金與交易順序都不同。

所以換屋前，建議先完成3個步驟：

① 算清楚舊屋可運用資金
② 試算新屋貸款與每月負擔
③ 再決定先買後賣或先賣後買

FAQ｜換屋族常見問題

Q：第二戶房貸現在最高可以貸幾成？
A：2026年9月18日起，自然人第二戶購屋貸款最高成數由6成調升至7成，但實際核貸仍依銀行及個案條件而定。

Q：換屋一定要先賣房子嗎？
A：不一定，先買後賣與先賣後買各有資金與交易上的考量，應依舊屋貸款、可運用資金及新屋預算評估。

Q：高雄美術館換屋要先看房價嗎？
A：房價只是其中一項，更重要的是先確認舊屋可變現資金、新屋總價與貸款條件，再決定換屋方式。

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澄果團隊｜專營高雄美術館、農16、瑞豐巨蛋、中都重劃區
懂行情、懂社區、懂價格。
如果正在規劃換屋，可以先從「舊屋能換多少、新屋能買多少」開始盤點。

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