2026房地合一稅2.0完整試算｜持有幾年稅率多少？自住免稅400萬、申報流程一次看懂

賣房賺300萬，要繳多少房地合一稅？持有2年、5年、10年，稅金差多少？

台灣房屋澄果團隊整理｜2026年房地合一稅2.0實用指南，帶你了解稅率、試算、自住優惠與申報期限。無論買賣高雄鼓山、美術館、農十六、中都或瑞豐巨蛋住宅，出售前都應先計算稅後獲利。

一、房地合一稅2.0稅率表

2021年7月1日起實施房地合一稅2.0，境內居住個人一般稅率依持有期間區分：

持有期間	稅率
2年以內	45%
超過2年～5年	35%
超過5年～10年	20%
超過10年	15%

注意！持有剛好2年仍為45%，必須「超過2年」才能適用35%。一般成屋持有期間原則以取得所有權登記日至出售移轉登記日計算。

二、房地合一稅怎麼算？

課稅所得＝出售價格－取得成本－可扣除費用－可減除交易損失－土地漲價總數額

應納稅額＝課稅所得×適用稅率。

例如高雄美術館住宅：

• 購入價格：1,400萬元

• 出售價格：1,800萬元

• 可扣除費用：60萬元

• 土地漲價總數額：40萬元

• 假設無可減除交易損失

課稅所得＝1,800－1,400－60－40＝300萬元

持有期間	預估稅金
2年以內	135萬元
超過2～5年	105萬元
超過5～10年	60萬元
超過10年	45萬元

同樣賺300萬元，持有期間不同，稅額最高相差90萬元！

以上為一般稅率示範，實際依個案認定。

三、自住房屋可以免稅400萬元嗎？

符合以下全部條件，課稅所得400萬元以內免稅，超過部分適用10%：

1. 本人、配偶或未成年子女設籍，並持有、實際居住連續滿6年。

2. 出售前6年未出租、營業或供執行業務使用。

3. 本人、配偶及未成年子女出售前6年未使用過該優惠。

例如符合條件且課稅所得500萬元，稅金為（500－400）×10%＝10萬元。

四、房地合一稅常見FAQ

Q1：賣房沒賺錢也要申報嗎？

原則上要！符合新制的交易，即使虧損或無應納稅額，仍須依法申報，法定免申報情形除外。

Q2：出售後多久申報？

成屋原則於所有權移轉登記日次日起30日內，向國稅局辦理申報納稅，不是等隔年5月。

Q3：仲介費、裝修費可以扣除嗎？

有憑證且符合規定的仲介費、必要交易費用及資本性改良費用可扣除。未能提示足額費用證明時，得依規定按成交價3%核認，最高30萬元。

Q4：預售屋轉售需要繳稅嗎？

需要！適用新制的預售屋權利交易也納入房地合一稅2.0，持有期間及課稅所得須依預售屋規定認定。

五、賣房前先做好三件事

1. 確認取得與出售日期，避免誤判稅率級距。

2. 保存買賣契約、仲介費、改良費用等憑證。

3. 同時估算土地增值稅、房地合一稅及出售成本。

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本文為2026年一般個人房地交易稅務整理，特殊取得原因、非自願出售、重購退稅等須依個案認定，申報以財政部及國稅局規定為準。

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